Taxa de ocupação no Airbnb: como calcular com ADR e RevPAR

A taxa de ocupação no Airbnb é o número de noites vendidas dividido pelo número de noites disponíveis no período, vezes cem. A conta cabe numa linha, mas esconde duas informações que decidem se o mês foi bom: quais noites você chamou de disponíveis e quanto cada noite vendida rendeu.

Circula entre anfitriões uma regra de bolso que parece óbvia: melhor ficar com 80% do mês a R$ 120 do que com 100% a R$ 100. Faça a conta num mês de 30 noites. São 24 noites a R$ 120, ou R$ 2.880, contra 30 noites a R$ 100, ou R$ 3.000. A regra perde. Ela só passa a valer quando entra o custo de cada noite ocupada, e é exatamente essa parte que o calendário cheio não mostra.

Este guia mostra como calcular a ocupação sem errar o denominador, o que são diária média (ADR) e RevPAR, a regra que diz quanto a diária precisa subir quando a ocupação cai e uma planilha pronta para copiar. O que fazer com o número na hora de mexer no preço está no guia de como precificar a diária em quatro camadas.

Principais pontos

• Ocupação é noites vendidas sobre noites disponíveis; o mesmo mês dá 60%, 72% ou 78% conforme o denominador.
• Diária média (ADR) é a receita de diárias dividida pelas noites vendidas, sem a taxa de limpeza.
• RevPAR junta as duas: ocupação vezes diária média.
• Ocupação caindo de 90% para 70% pede diária quase 29% maior só para empatar.

Como calcular a taxa de ocupação do Airbnb?

Divida as noites vendidas pelas noites disponíveis do período e multiplique por cem. Num mês em que você tinha 25 noites à venda e vendeu 18, a ocupação é 72%.

Na definição que usamos em todo o blog, a taxa de ocupação é a fração de noites vendidas sobre as noites disponíveis no período. A Central de Ajuda do Airbnb sobre dados de ocupação e preços usa a mesma conta: noites reservadas divididas pelo total de noites disponíveis para reserva. O painel fica em Informações, na área de Ocupação e tarifas, e mostra ao lado as noites bloqueadas, as noites reservadas e o preço médio por noite. Ele ainda compara o seu anúncio com anúncios semelhantes da região. Esses dados aparecem para quem ativou as ferramentas de hospedagem profissional, nas configurações da conta, e a versão completa abre no navegador do computador. Se a aba de desempenho não aparece, o primeiro passo é ativar essas ferramentas, como a própria ajuda orienta. Os rótulos da tela mudam com as atualizações do aplicativo, mas a divisão por trás continua a mesma.

A tela já teve outro endereço: em 2022, uma anfitriã descreveu a ocupação dentro de Ganhos, com o mês no aplicativo e o ano no site. Um detalhe de vocabulário daquela época evita susto. Em abril de 2022, quando o Airbnb passou a destacar tributos sobre a taxa de serviço no Brasil, anfitriões viram no detalhe da reserva uma linha com o mesmo nome, taxa de ocupação, e acharam que era cobrança nova. Aquela linha é imposto, enquanto a taxa de ocupação deste guia é uma estatística de desempenho, que não aparece no recibo e não custa nada.

Quais noites entram no denominador da ocupação?

Entram as noites que você de fato pôs à venda e saem as que você tirou do mercado por decisão própria. É aqui que o mesmo mês vira três números diferentes, e raramente aparece qual denominador foi usado.

Pense num mês de 30 noites, como exemplo, em que você vendeu 18 e bloqueou 5 para passar o feriado no imóvel com a família. O calendário travou mais 2 sozinho, pelo tempo de preparação, que é a configuração que bloqueia noites antes ou depois de cada reserva para a faxina caber. As outras 5 ficaram vazias.

Dividindo as 18 vendidas pelas 30 noites do mês, a ocupação dá 60%. Tirando o feriado da família, sobram 25 noites à venda e a ocupação vira 72%. Tirando também as 2 noites de preparação, o denominador cai para 23 e a ocupação sobe para 78%. Nada mudou na operação. Mudou só a régua.

Existe uma quarta versão, a de quem vende em mais de um canal. A ajuda do Airbnb sobre sincronizar calendários diz que a reserva feita em outro site entra bloqueada no calendário do Airbnb. Suponha que 6 das 18 noites vieram pela Booking. Se a tela tratar essas noites como bloqueio, como a redação sugere, o painel do Airbnb enxerga 12 vendidas sobre 17 noites livres, ou 71%. Isso é leitura nossa da definição publicada, não fórmula confirmada pela plataforma. Confira na sua tela o campo de noites bloqueadas antes de comparar.

A regra que recomendamos para a sua planilha é simples e vale em qualquer canal. Noite disponível é toda noite do período menos as que você tirou de venda por escolha sua, como uso pessoal, reforma ou empréstimo a parente. O tempo de preparação fica dentro do denominador, porque é consequência da sua política de faxina e tem custo. E a noite vendida conta como vendida em qualquer canal. Na prática, o que estraga a série histórica é trocar de critério entre um mês e outro.

O mesmo cuidado vale ao espiar o calendário de concorrentes. Uma data fechada pode ser reserva, uso do dono, tempo de preparação ou noite vendida em outro site. Os dados de mercado do AirDNA, por exemplo, excluem as noites bloqueadas da ocupação e usam um modelo com 16 sinais para separar bloqueio de reserva. A contagem feita a olho não tem esse filtro e tende a superestimar a ocupação do vizinho.

O que é diária média (ADR) e o que fica fora dela?

Diária média, ou ADR na sigla em inglês, é a receita de diárias do período dividida pelo número de noites vendidas. Se as 18 noites do exemplo renderam R$ 4.140 em diárias, a diária média foi R$ 230.

O painel do Airbnb calcula o preço médio por noite dividindo a receita das noites pelo número de noites reservadas, e a definição publicada não menciona a taxa de limpeza. Na sua planilha, deixe a limpeza fora: ela paga a faxina e varia com o número de estadias, e não com o número de noites. Já o AirDNA inclui a taxa de limpeza na diária média. No exemplo da própria ferramenta, 5 noites a US$ 250 com US$ 200 de limpeza viram diária média de US$ 290. Comparar a sua diária do painel com a diária de uma ferramenta de mercado sem esse ajuste é comparar coisas diferentes.

E a comissão? Para comparar com o painel e com o mercado, use a diária antes da comissão. O líquido é outra conta, feita depois, com a taxa do Airbnb para anfitrião, hoje de 16% no Brasil, e os tributos sobre ela.

O que é RevPAR e por que ele decide quando ocupação e diária brigam?

O RevPAR é a receita por noite disponível: a receita de diárias dividida pelas noites que estavam à venda. Ele também é igual à ocupação vezes a diária média, e por isso é a métrica que arbitra quando uma sobe e a outra cai. A sigla vem da hotelaria, onde o RevPAR é publicado todo mês ao lado da ocupação e da diária média. A identidade fecha nos números públicos do setor. Em maio de 2026, a amostra de 570 hotéis do Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil (FOHB) registrou ocupação de 63,37% e diária média de R$ 451,71, segundo a cobertura da Panrotas sobre os dados do FOHB. Multiplique os dois e chega perto dos R$ 286,27 de RevPAR publicados. A diferença de centavos vem do arredondamento. No imóvel de temporada, cada noite equivale a um quarto de hotel, e a lógica é a mesma.

Agora o caso que interessa ao anfitrião, em dois meses de 30 noites sem bloqueio, como exemplo. No mês A você vendeu 27 noites a R$ 200: ocupação de 90%, receita de R$ 5.400 e RevPAR de R$ 180. No mês B vendeu 21 noites a R$ 270: ocupação de 70%, receita de R$ 5.670 e RevPAR de R$ 189. O mês menos cheio rendeu mais.

O gráfico mostra o segundo efeito. Cada noite ocupada tem custo próprio: energia, água, reposição de amenidades e desgaste. Com R$ 25 por noite, também valor de exemplo, a vantagem de B passa de R$ 270 para R$ 420. A comissão percentual, por outro lado, não muda quem ganha, porque tira a mesma fatia dos dois meses.

Quanto a diária precisa subir para compensar a ocupação que cai?

Para empatar o RevPAR, a diária nova precisa ser a diária atual vezes a ocupação atual, dividida pela ocupação nova. Saindo de 90% a R$ 200, cair para 70% exige R$ 257 só para empatar. Qualquer valor acima disso é ganho. Na prática, a curva entorta para cima. Perder 10 pontos de ocupação a partir de 90% pede R$ 25 a mais na diária; perder os 10 seguintes pede R$ 32. É por isso que a regra de bolso do início falha: R$ 120 a 80% não alcança os R$ 125 que empatariam com R$ 100 a 100%. A regra só vence quando cada noite ocupada custa mais de R$ 20, o ponto em que as 6 noites a menos economizam a diferença.

Existe ainda um custo por estadia, além do custo por noite, e anfitriões o sentem no calendário. Uma anfitriã contou em 2024 que não aceita entrada no mesmo dia de uma saída, para a faxina sair com calma, e resumiu o preço disso: perde pelo menos um dia de reserva. É o tempo de preparação que fica dentro do denominador, e ele cresce junto com o número de estadias.

Cada reserva traz uma faxina, uma troca de enxoval, um check-in e uma rodada de perguntas no WhatsApp sobre senha do Wi-Fi, estacionamento e horário de saída. Lotar o calendário com estadias curtas e baratas multiplica tudo isso. A parte das mensagens dá para tirar das costas: o Anfitrione responde as dúvidas repetidas do hóspede e envia as instruções de check-in sozinho. A faxina, a lavanderia e o desgaste continuam no seu custo, e é por eles que o mês mais cheio nem sempre é o mês mais lucrativo, mesmo quando a receita bruta empata.

O caminho inverso vale para a baixa temporada. Descer a diária para encher só compensa se a ocupação subir mais do que a régua do empate pede. As táticas de demanda para isso estão no guia de como encher o Airbnb na baixa temporada.

Planilha para calcular ocupação, ADR e RevPAR

Copie as duas tabelas para uma planilha. Os números são os do mês de exemplo deste guia: 18 noites vendidas, 5 tiradas de venda pelo dono e R$ 4.140 em diárias.

Numa planilha com os valores de A a E nas células B1 a B5, as fórmulas ficam assim:

Ocupação ............................ =B4/B3
Diária média ........................ =B5/B4
RevPAR .............................. =B5/B3
Receita por noite do calendário ..... =B5/B1

A última linha merece explicação. O RevPAR mede a operação, e por isso ignora as noites que você escolheu não vender. A receita por noite do calendário é a receita dividida por todas as noites do período, e mede o imóvel como investimento. As 5 noites do feriado em família custaram dinheiro, e é esse número, somado no ano, que você compara com um aluguel fixo ou com o quanto custa manter o imóvel. Os dois números servem, cada um para uma pergunta diferente, e convém não trocar um pelo outro.

Com o que comparar a sua taxa de ocupação?

Compare com o mesmo mês do ano anterior, depois com o painel de semelhantes e só por último com médias de mercado. A sazonalidade distorce a comparação entre meses vizinhos.

Um anfitrião brasileiro contou em 2024 que nem olha a métrica pronta do painel. Ele alimenta uma planilha desde 2019 e compara abril com abril, não abril com março. Assim viu janeiro, fevereiro e março de 2024 fecharem 17,88%, 13,93% e 4,55% acima dos mesmos meses de 2023, e soube cedo que abril não ia bater. Notou também que os custos sobem de um ano para o outro, mesmo quando falta feriado e a receita cai.

O detalhe que chama atenção nas conversas entre anfitriões é o que fica de fora. Numa troca pública de 2024 sobre qual seria a taxa de ocupação ideal, os números citados foram 50%, 70%, 90% e quase 100%. Nenhum veio acompanhado da diária. Outro relato, de 2026, comemorava 86% num junho fraco depois de começar com preço baixo. Sem a diária, não dá para saber se aquele mês rendeu mais que o anterior.

A faixa da terceira linha é a mesma que usamos ao ler a ocupação para ajustar o preço: perto de 80% a 100% sugere diária calibrada, abaixo de 60% sugere preço alto. Ela funciona como alarme, mas, quando a ocupação e a diária andam em direções opostas, quem decide é o RevPAR. E se o que caiu foi o número de reservas e não a diária, o gargalo pode estar antes, no funil do anúncio, que é assunto do painel de desempenho do Airbnb.

O número que importa é o que sobra por noite

A taxa de ocupação é o primeiro número que todo anfitrião olha e o que mais engana quando chega sozinho. Calcule sempre sobre as noites que você pôs à venda, com o mesmo critério todo mês. Ao lado dela, anote a diária média e o RevPAR. E antes de baixar o preço para lotar, confira na linha do empate se a ocupação extra paga o desconto.

Quem paga as contas é a receita por noite disponível, descontado o custo de cada noite e de cada estadia. Para levar essa conta até o ano fechado, o próximo passo é ver se dá para viver de Airbnb com os números da sua praça.