Contrato de aluguel por temporada: 2 modelos para copiar

Um pedido de reserva direta chega pelo WhatsApp, um hóspede de três meses pede algo assinado, o síndico avisa que sem contrato a portaria não libera a entrada. A busca por modelo devolve um documento longo pensado para aluguel direto, que ignora que a sua reserva talvez tenha vindo de uma plataforma.

A resposta curta: o contrato de locação por temporada escrito serve em três situações, que são a reserva direta, a estadia longa e o condomínio que exige documento. Na reserva comum do Airbnb, a confirmação já é o contrato. Locação para temporada é, pela lei, o aluguel para residência temporária, por motivo passageiro como lazer, curso, tratamento de saúde ou obra, contratado por até 90 dias.

Este guia entrega dois modelos de contrato de aluguel por temporada para copiar, um completo para a reserva direta e um termo curto para a reserva do Airbnb, mais as cláusulas de modelo pronto que não valem. E uma ideia guia o resto: a parte mais valiosa do documento é o inventário, mais que a multa.

Principais pontos

• Reserva de plataforma já é contrato: o papel extra serve em 3 situações.
• Temporada tem teto de 90 dias e motivo passageiro.
• No contrato de temporada, o inventário é obrigatório em imóvel mobiliado.
• No Airbnb, o termo não leva valor, caução nem cancelamento próprio.
• Cartório não é requisito: a assinatura do gov.br é gratuita.

Quando você precisa de contrato de locação por temporada?

O contrato de locação por temporada escrito é necessário quando não existe outro documento que diga quem ocupa, por quanto tempo, por quanto e em que estado recebeu o imóvel. Na reserva por plataforma, esse documento já existe, porque a confirmação é o aceite que forma o contrato. No Airbnb, os Termos de Serviço dizem isso por escrito: na confirmação, um contrato é celebrado diretamente entre anfitrião e hóspede, e o Airbnb não é parte dele. Datas, preço, regras da casa e política de cancelamento já estão ali. O papel extra só faz sentido quando falta alguma coisa. Na reserva direta, falta tudo, porque nenhuma plataforma registra nada. Na estadia de um mês ou mais, falta a lista dos móveis com o estado de cada um. E no prédio que pede documento, falta algo que o síndico aceite na portaria.

Uma anfitriã contou que o condomínio dela exigia contrato de comodato ou de locação para liberar a entrada. Uma colega sugeriu, nessa ordem, apresentar os dados da reserva, oferecer um termo de ciência assinado pelo hóspede e, só se nada funcionasse, fazer um contrato de temporada. A ordem é boa. Só o comodato não serve: pelo Código Civil, comodato é empréstimo gratuito, e estadia paga é locação.

Por que o inventário vale mais que a multa?

Porque a multa só vale se alguém paga, e o inventário é o que prova que alguém deve. Inventário é a lista dos móveis e utensílios do imóvel com o estado de cada um, datada e assinada na entrada. No contrato de temporada de imóvel mobiliado, ele é obrigatório: o artigo 48 da Lei do Inquilinato manda o contrato descrever os móveis e utensílios e o estado em que se encontram. A mesma lei obriga o locatário a devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo o desgaste do uso normal. Sem registro da entrada, essa regra não tem contra o que comparar. Na plataforma, a lógica é a mesma com outro prazo: o pedido por dano precisa de fotos e sai em até 14 dias do check-out, como detalha o guia do AirCover para anfitriões.

Muita gente trata as fotos do anúncio como inventário. Uma anfitriã experiente faz exatamente isso e compra itens fáceis de repor para não perder o sono com dano. É uma estratégia razoável para estadia curta, mas fraca como prova, porque foto de anúncio não tem data nem registra o estado de cada peça. O detalhe que decide uma cobrança é a foto do dia da entrada, não a do dia em que o anúncio foi montado.

O modelo abaixo serve de anexo para os dois documentos deste guia. Faça por cômodo, fotografe cada linha no dia da entrada e numere as fotos.

Uma palavra de estado por item basta. O que torna a lista útil é a data da foto e a assinatura das duas partes, não o detalhe da descrição.

Modelo 1: contrato de locação por temporada para reserva direta

Na reserva direta, o contrato completo substitui o que a plataforma fazia: identifica quem ocupa, registra o pagamento, define a garantia e a saída. Antes de copiar, veja se o seu caso cabe num modelo.

A tabela a seguir explica por que cada cláusula existe, e o modelo vem logo depois, limpo para copiar. Se preferir o arquivo pronto para editar, a versão em Word e em PDF, com o inventário e a lista de ocupantes, vai por email logo abaixo do modelo.

CONTRATO DE LOCAÇÃO PARA TEMPORADA

Cláusula 1. Partes. LOCADOR: [nome], CPF [número], endereço [endereço]. LOCATÁRIO: [nome], CPF ou passaporte [número], endereço [endereço], telefone [número].

Cláusula 2. Imóvel. [endereço completo], mobiliado conforme o inventário anexo, que faz parte deste contrato.

Cláusula 3. Prazo e finalidade. De [data de entrada], às [hora], a [data de saída], às [hora], para [lazer, curso, tratamento de saúde, obra no imóvel do locatário ou outro motivo passageiro], sem ultrapassar 90 dias.

Cláusula 4. Ocupantes. No máximo [número] pessoas, identificadas na lista anexa. Visitas conforme as regras da casa.

Cláusula 5. Valor e pagamento. Total de R$ [valor], pago por [Pix ou transferência]: sinal de R$ [valor] na assinatura e saldo de R$ [valor] até [data]. O locador dará recibo discriminado de cada pagamento.

Cláusula 6. Sinal e direito de arrependimento. O sinal é abatido do total. As partes têm direito de arrependimento até o check-in. Se o locatário desistir, perde o sinal e recebe de volta o que tiver pago além dele. Se o locador desistir, devolve o sinal mais o equivalente e o que tiver recebido além dele. Saldo não pago até a data da cláusula 5 equivale à desistência do locatário, e o imóvel fica liberado. Nenhuma outra multa se aplica a essa desistência.

Cláusula 7. Garantia. Caução em dinheiro de R$ [valor], única garantia deste contrato, depositada em caderneta de poupança, com os rendimentos devolvidos ao locatário. Devolução em até [número] dias após a vistoria de saída, descontados apenas danos registrados contra o inventário, com foto e orçamento, que saem primeiro da caução.

Cláusula 8. Saída antecipada. Se o locatário sair antes do fim, paga a multa pactuada de R$ [valor], reduzida na proporção do período de cumprimento do contrato: valor × noites restantes ÷ noites contratadas. Recebe de volta o valor das noites não utilizadas, descontada a multa. Danos seguem a cláusula 7.

Cláusula 9. Uso e regras. O locatário usa o imóvel apenas como residência temporária, sem sublocar, e segue as regras da casa e do condomínio anexas.

Cláusula 10. Estado do imóvel. O locatário recebe o imóvel conforme o inventário e o devolve no mesmo estado, salvo o desgaste do uso normal. A vistoria de saída é feita em [data e hora].

Cláusula 11. Chaves e acesso. Entrega em [forma de entrega] e devolução em [forma de devolução].

Cláusula 12. Foro. Comarca de [cidade do imóvel].

Assinaturas. [cidade], [data]. Locador: [assinatura]. Locatário: [assinatura]. Aceita a assinatura eletrônica.

Leve o modelo em Word e PDF

O contrato e o termo deste guia, prontos para editar e imprimir. É um modelo-base: adapte ao seu caso e, na dúvida, fale com um advogado.

• Contrato de locação para temporada, com as 12 cláusulas
• Termo de estadia e vistoria para reserva do Airbnb
• Inventário do imóvel e lista de ocupantes para preencher

Receber o modelo

Enviamos o link para o seu email. Ao confirmar, você também passa a receber a newsletter do blog e pode cancelar quando quiser. Política de privacidade

Na prática, o sinal da cláusula 6 é o que resolve a desistência sem briga na reserva direta. Arras é o nome jurídico do sinal, e com direito de arrependimento ela funciona como indenização fixa e simétrica. A conta, num exemplo:

Não precisa de cartório para valer. A assinatura das duas partes basta, e a assinatura eletrônica do gov.br é gratuita para quem tem conta prata ou ouro. Um detalhe útil: pelo Código de Processo Civil, o crédito de aluguel com prova documental é título executivo, ou seja, permite ir direto à cobrança judicial de um saldo que ficou sem pagar.

Na reserva direta, as mesmas perguntas voltam a cada hóspede: qual é a chave Pix, onde pego a chave, cadê o contrato, quais são as regras. Ferramentas como o Anfitrione respondem essas dúvidas no WhatsApp com as regras, o link do contrato e as instruções de chegada que você cadastrou uma vez.

Sem plataforma, a checagem também é sua. Confirme o Pix no extrato do banco, não no comprovante enviado, e faça o contrato no nome de quem vai ocupar. O guia de reservas diretas cobre o resto dessa camada de confiança, e o de sites para anunciar mostra quais canais jogam essa checagem no seu colo.

Modelo 2: termo de estadia e vistoria para reserva do Airbnb

No Airbnb, o documento extra é um termo curto, sem valor, sem caução e sem regra de cancelamento. Termo de estadia e vistoria é o documento que identifica os ocupantes, repete as regras e registra o estado do imóvel, sem mexer no que a reserva já definiu. O motivo é contratual. Os Termos do Airbnb exigem que qualquer contrato adicional esteja de acordo com as políticas da plataforma e com o anúncio, e que seja divulgado de forma evidente na descrição. A política de cancelamento já faz parte da reserva. Cobrar caução é proibido para a maioria dos anfitriões, e cobrança fora da plataforma também. E a página sobre contratos com hóspedes avisa que o Airbnb não ajuda a fazer cumprir cláusula especial. No Airbnb, o papel é prova, não arma.

Divulgar do jeito certo evita o cancelamento. A mesma página manda pôr os termos reais na descrição do anúncio e o texto completo na conversa com o hóspede, e a orientação da plataforma para estadias longas pede o aviso também nas regras da casa. Se o termo só aparece depois do pedido, o hóspede tem 48 horas para ler e pode recusar e pedir o cancelamento com reembolso integral, segundo a página escrita para o hóspede.

Documento do hóspede segue a mesma lógica. A política de transparência de taxas e uso fora da plataforma proíbe pedir foto de documento antes da chegada, salvo motivo legal ou de conformidade informado na descrição, com o que é pedido e por quê. E ninguém pode reter documento de identificação: a Lei 5.553/68 manda anotar os dados e devolver.

TERMO DE ESTADIA E VISTORIA

Item 1. Reserva. Código [código], de [data de entrada] a [data de saída], em nome de [hóspede responsável].

Item 2. Ocupantes. No máximo [número], conforme a reserva. Nomes só se o anúncio informar o motivo, como o cadastro do condomínio: [nomes].

Item 3. Regras. O hóspede declara ter lido as regras da casa e do condomínio publicadas no anúncio.

Item 4. Estado do imóvel. O imóvel é entregue conforme o inventário anexo, com fotos numeradas, e é conferido na saída.

Item 5. Chaves e acesso. [como entra e como devolve a chave].

Item 6. Ciência. Valores, cancelamento e danos seguem a reserva e as políticas da plataforma.

Item 7. Assinatura. Local, data e assinatura, ou aceite por escrito na conversa da reserva.

As regras do condomínio podem entrar no termo, porque a convenção obriga também quem ocupa a unidade, mas precisam estar no anúncio antes da reserva. O caminho completo, do anúncio ao prazo de dano, fica assim:

Lado a lado, os dois documentos dividem as tarefas assim:

Quais cláusulas de modelo pronto não valem?

As que prometem ao anfitrião um poder que a lei não dá. Seis aparecem com frequência em modelos que circulam na internet e em conversas entre anfitriões:

A segunda é a que mais custa. A lei conta 30 dias a partir do fim do prazo combinado, não a partir do dia 90. O guia sobre estadia de 30 dias no Airbnb mostra por que essa janela decide a saída rápida quando o hóspede não vai embora.

A multa é o item com mais conta. Ela não pode passar do valor da obrigação, e a multa excessiva pode ser reduzida pelo juiz. Na saída antecipada, a Lei do Inquilinato vai além e manda a multa ser proporcional ao período cumprido. A lei não traz a fórmula, então escreva a sua no contrato, como faz a cláusula 8. A conta mais usada reduz a multa na proporção do tempo que faltava. Numa estadia de 30 noites paga adiantado, R$ 6.000 no total, com multa de R$ 1.500, o hóspede que sai depois da noite 10 paga R$ 1.000 de multa. Ele usou R$ 2.000 em noites, então recebe de volta R$ 3.000, e o dano comprovado contra o inventário sai da caução.

O contrato muda a natureza da reserva do Airbnb?

Não encontramos decisão que diga que sim, nem julgado sobre contrato de anfitrião. O trecho do STJ mais próximo do assunto descreve o contrato atípico, sem converter a reserva. Em maio de 2026, a Segunda Seção do STJ, por maioria de 5 a 4, chamou a curta estadia do tipo Airbnb de contrato atípico no Informativo 889. Segundo o texto, esses contratos se caracterizam pela ausência dos requisitos formais da temporada, "pois não há necessidade de descrição, em instrumento negocial, dos móveis, dos utensílios e do estado em que se encontram". O mesmo texto diz que a temporada pode ser firmada por plataforma sem perder a natureza. Nada ali diz que o papel transforma a estadia.

A nossa leitura: o STJ descreveu a falta de inventário como traço do contrato atípico, e isso não permite concluir que o inventário, sozinho, faz da reserva uma temporada. O que define temporada continua sendo prazo, motivo e uso, e o critério que pesou no caso foi a exploração reiterada, com muitas estadias curtas, num julgamento sobre condomínio. Contrato também não resolve o prédio. Pelo mesmo julgamento, a exploração reiterada da curta estadia depende de autorização na convenção, aprovada por dois terços. Em setembro de 2026, o STJ levou a questão a julgamento repetitivo (Tema 1.443) e suspendeu os processos sobre o tema no país, assunto do guia sobre condomínio que proíbe Airbnb. Onde o contrato escrito faz diferença real é na estadia longa com motivo passageiro, o caso mais próximo da temporada da lei.

Então, precisa ou não de contrato?

Na reserva curta por plataforma, não. A reserva já é o contrato, e o que você precisa é de fotos datadas da entrada e da saída. Na reserva direta, sim, o completo, com sinal, garantia única e inventário. Na estadia longa ou no prédio que pede documento, o termo de estadia e vistoria resolve sem brigar com a plataforma.

Há um limite honesto. Papel nenhum tira da casa um hóspede que não quer sair, e um contrato dificilmente convence um síndico decidido. Para o primeiro caso, existe a ação de despejo, com prazo curto para pedir a ordem rápida de desocupação. Para o segundo, a convenção. O contrato serve para o que ele faz bem: registrar quem entrou, o que pagou e em que estado recebeu a casa. É por isso que, entre todas as cláusulas, a que mais vale é a lista de móveis.