Cadastur e licença: quando a temporada se regulariza

Quem entra no aluguel por temporada cedo ou tarde ouve as três palavras que dão calafrio: Cadastur, alvará, ISS. A imagem que vem na cabeça é a de burocracia de hotel, fiscal na porta, papelada infinita. A boa notícia é que, para a maioria dos pequenos anfitriões, nada disso se aplica. A confusão nasce de misturar duas coisas que a lei separa: locação por temporada e hospedagem.

A diferença não é detalhe jurídico chato, é o que decide se você precisa ou não de registro. Alugar o seu apartamento mobiliado por uns dias, sem virar uma pousada, é locação, regida pela Lei do Inquilinato. Operar com serviços de hotel ou gerir muitas unidades como negócio é hospedagem, e aí entram o Cadastur e as licenças. Saber de que lado da linha você está resolve quase toda a dúvida.

Este guia mostra quando você precisa de Cadastur, qual a diferença entre locação e hospedagem, o que o município pode exigir e a partir de quando a operação vira empresa. Como tudo isso é decisão de viabilidade, ele anda junto com o que muda na decisão do STJ sobre condomínio.

Principais pontos

• A maioria não precisa de Cadastur: locação por temporada de poucos imóveis fica de fora.
• A linha é locação x hospedagem: serviços de hotel ou muitas unidades viram hospedagem.
• O município pode exigir cadastro de atividades, IPTU vinculado e cobrar ISS.
• Mais de 3 imóveis costuma ligar o sinal de exploração empresarial e de tributação maior.

Preciso de Cadastur para alugar por temporada?

Na maioria dos casos, você não precisa de Cadastur. Cadastur é o cadastro federal dos prestadores de serviços turísticos, obrigatório para meios de hospedagem como hotéis e pousadas, mas não para a simples locação por temporada. O pequeno anfitrião que aluga um imóvel mobiliado por curtos períodos, sem oferecer serviços de hotel, opera no regime de locação e fica fora dessa exigência. O registro só entra em cena quando a sua atividade se aproxima da hospedagem profissional.

O gráfico ordena as situações que fazem o Cadastur passar de dispensável a obrigatório.

O detalhe que pouca gente entende é que a plataforma não define o seu enquadramento. Anunciar no Airbnb, na Booking ou na OLX não transforma você em hotel nem em locador, sozinho. O que define é como você opera: o que oferece, quantas unidades gere e se a atividade é habitual e profissional. Dois anfitriões no mesmo prédio, um com um imóvel e outro com dez e recepção própria, têm obrigações completamente diferentes, mesmo usando o mesmo aplicativo para anunciar.

Qual a diferença entre locação por temporada e hospedagem?

A diferença está nos serviços e na profissionalização, não no tempo curto da estadia. Locação por temporada é o aluguel de imóvel mobiliado por prazo não superior a 90 dias, regido pela Lei do Inquilinato, sem os serviços de um hotel. Hospedagem é a atividade de meios como hotéis e pousadas, regida pela Lei 11.771 da Política Nacional de Turismo, que envolve recepção, limpeza diária, café e exige Cadastur. A mesma diária de três noites pode ser uma coisa ou outra, dependendo de como você entrega.

A tabela separa os dois regimes pelo que de fato muda.

O gráfico ilustra como a maioria dos anfitriões se distribui entre os regimes.

O que costuma empurrar um anfitrião da locação para a hospedagem é a tentação de oferecer mais. Café da manhã, limpeza diária, recepção 24 horas e arrumação durante a estadia são serviços que encantam o hóspede, mas também aproximam a sua operação da definição de hotel. Não há nada de errado em crescer para esse lado, desde que você assuma o enquadramento que vem junto. A real é que muitos viram hospedagem sem perceber, só por irem adicionando serviços, e descobrem a obrigação de registro quando já estão do outro lado da linha.

Quando o município exige cadastro e licença?

O município entra com regras próprias, e elas variam muito de cidade para cidade. Várias prefeituras passaram a exigir a inscrição do imóvel num cadastro municipal de atividades, com a matrícula do IPTU e o número máximo de hóspedes declarado. Algumas cobram ISS quando entendem que há atividade profissional habitual. ISS é o imposto municipal sobre serviços, e a sua incidência sobre a temporada depende de cada legislação local e do enquadramento da sua operação.

Cidades grandes vêm avançando nesse tema, e o que vale em uma não vale na outra. O Rio de Janeiro, por exemplo, aprovou um relatório que prevê cadastro obrigatório de imóveis e anfitriões, exigência de Cadastur e autorização expressa dos condomínios. Por isso a única resposta honesta sobre a sua cidade é "confirme na prefeitura". Antes de operar, vale uma consulta ao cadastro municipal e a leitura das regras locais, porque a multa por operar sem a inscrição exigida é um custo evitável. O panorama nacional dessas regras está em recursos para anfitriões do Airbnb, mas o detalhe é sempre municipal.

Acima de quantos imóveis eu viro empresa?

Não existe um número mágico, mas dois marcos guiam a decisão. O primeiro é a gestão de mais de três unidades, que costuma configurar exploração empresarial e puxar a exigência de Cadastur. O segundo é tributário: para o IBS e o CBS da reforma, a pessoa física vira contribuinte ao ter mais de três imóveis e receita anual de aluguel acima de R$ 240 mil, conforme a Lei Complementar 214/2025. Abaixo desses limites, a operação tende a seguir simples.

Esses limites têm uma lógica que vale entender, porque ela protege quem começa. O legislador separa quem aluga um imóvel a mais como renda extra de quem montou uma operação profissional de hospedagem. O pequeno não carrega o peso regulatório do grande, e o grande não escapa dele se chamar a operação de "só uns Airbnbs". Quem está crescendo deve acompanhar esses marcos de perto, porque cruzar a linha sem ajustar o enquadramento é o tipo de erro que volta caro na fiscalização. A conta tributária de quando você cresce está detalhada em como a reforma tributária afeta o aluguel por temporada.

Como me regularizar sem virar um hotel?

Você se regulariza fazendo o básico e só escalando a burocracia quando a operação escala junto. O básico vale para todo mundo: declare a renda no imposto, confirme as regras da sua cidade e do seu condomínio, e mantenha a operação como locação se você não quer o enquadramento de hospedagem. Não é preciso virar hotel para estar em dia. A maior parte da regularização do pequeno anfitrião é fiscal, não turística.

Quando a operação cresce de verdade, a história muda, e aí entra a ajuda profissional. Acima de três imóveis ou com serviços de hotel, vale procurar um contador para acertar o Cadastur, a inscrição municipal e o regime tributário certo, sem improviso. O detalhe que separa quem opera tranquilo de quem vive no susto é tratar a parte legal como parte do negócio, não como um problema para depois. Manter o histórico de cada reserva e de cada hóspede organizado num só lugar facilita essa prestação de contas. Ferramentas como o Anfitrione centralizam o atendimento e o registro das estadias no painel, o que dá rastreabilidade quando a prefeitura ou a Receita pedem. Para o passo a passo de quem está montando tudo do zero, veja como começar a alugar por temporada.

Regularizar é mais simples do que o medo pinta

A burocracia do aluguel por temporada assusta mais pelo nome do que pela prática. A maioria dos anfitriões faz locação, não hospedagem, e por isso não precisa de Cadastur nem de alvará de hotel. O que todo mundo precisa é declarar a renda e respeitar as regras da própria cidade e do próprio prédio. Conforme a operação cresce, as obrigações crescem junto, e aí vale a ajuda de um contador para não cruzar a linha sem perceber. Comece simples, confirme o que a sua prefeitura pede e suba a régua de formalização no ritmo em que o próprio negócio sobe, sem atropelar etapas nem pular a parte chata. Regularizar não é virar hotel, e nem todo crescimento exige o mesmo papel. É operar com a consciência tranquila de quem sabe de que lado da linha está e o que aquilo exige.